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Oct 01, 2023

Plano de transporte de Seattle: como alcançar uma cidade de 15 minutos com a ajuda do ultra

Acho que um dos melhores pontos levantados por Tacomee - porque ele entende os construtores -

Eu acho que um dos melhores pontos que Tacomee faz - porque ele entende os construtores - é que os construtores podem e construirão apenas um determinado número de moradias nesta região. Neste mercado com taxas de juros crescentes, quedas nas bolsas de valores, demissões em tecnologia, taxas de hipoteca mais altas e menos investimento para desenvolvimento multifamiliar, essa quantidade de construção anual diminuiu e provavelmente permanecerá deprimida por um tempo.

Não importa quanto upzone uma cidade faça, a quantidade de moradias que é realmente construída permanecerá a mesma.

Um ponto que tento enfatizar é quanta capacidade de zoneamento não realizada realmente temos em toda a região. Seattle recentemente expandiu os UGAs e os upzoneou, e agora permite três residências separadas por lote residencial. Olhe para o upzoning em Bellevue. Apesar das estimativas muito altas de crescimento populacional futuro, cada cidade tem capacidade de zoneamento que já atende às metas de crescimento habitacional do GMPC. Só não acho que muitos neste blog queiram entender isso porque significa que o upzoneamento não é a cura mágica para a acessibilidade da moradia.

Mesmo que a região nunca mudasse seu zoneamento atual, levaria cerca de 50 anos para que os construtores esgotassem esse zoneamento atual.

Outro ponto que tento enfatizar é que o termo "greenfield" é juridicamente irrelevante. O lote pode ser vegetado ou subdesenvolvido, mas ainda é planejado e zoneado para o desenvolvimento de propriedade privada. A maneira número um de incentivar esses lotes "greenfield" sendo desenvolvidos é upzone-los. A segunda melhor maneira historicamente é ter uma cidade onde as pessoas não querem viver devido ao crime, escolas, empregos, custo de vida, etc.

Outro bom ponto que Tacomee faz e um ex-poster chamado Bernie - que como Tacomee chamava de pá de pá - costumava fazer é que todas as novas construções têm um custo mínimo por metro quadrado, que aumenta a cada ano, especialmente durante um mercado inflacionário alto. Coisas como a adoção do Código Internacional de Construção e mandatos de construção verde (ambas coisas boas) também aumentam os custos de novas construções. As pessoas falam sobre um condomínio de $ 750.000, mas esquecem os $ 1.000 / mês. Taxas HOA.

Acrescente coisas como aumento dos impostos sobre a propriedade, conveniência da vizinhança, inflação e um AMI em constante aumento e os preços das casas novas e existentes só aumentarão e, como observei em outro post, os gerentes de imóveis residenciais que conheço esperam que os aluguéis subam 20% em relação nos próximos dois anos porque seus custos subiram 20%, e esses são desenvolvimentos com taxas de juros anteriores muito mais baixas.

Não sei que remédios existem. Sim, se você aumentar as zonas SFH, mais das novas construções limitadas a cada ano passarão de áreas mais urbanas para áreas suburbanas porque os preços das moradias serão mais altos e provavelmente haverá mais desenvolvimento "greenfield" e mais gentrificação no sul de Seattle, mas isso não cria mais novas unidades habitacionais líquidas ou reduz o preço dessas novas moradias, e muitas dessas áreas não têm trânsito, então qual é o objetivo ou objetivo? Ainda acho que muitos neste blog não entenderam a diferença entre uso e zoneamento regulatório, e tudo o que estamos vendo agora quando falamos em upzoneamento de zonas SFH é permitir um uso diferente (multifamiliar) mas com o mesmo regulatório limites que em uma cidade como MI significa tamanhos mínimos de lote de 8.400 a 15.000 sf, recuos de jarda de 20 'X 25' X 10' X 5' com uma cobertura máxima de lote impermeável de 45% com zero desvios e uma relação GFA para área do lote limite de 40% com desvios zero. Ah, e pelo menos um estacionamento coberto por unidade. Ouvindo as pessoas neste blog, você pensaria que o upzoneamento do uso desses lotes permitiria um desenvolvimento em escala Hyatt.

Pode-se mudar para uma unidade menor, ou bairro menos desejável, ou conseguir um colega de quarto, mas esperar que uma nova construção resulte em preços de habitação mais baixos ou mesmo estabilizados - especialmente aluguéis - provavelmente é apenas um sonho, especialmente se o AMI continuar subindo. Seattle tem cada vez menos bairros desejáveis ​​nos quais os urbanistas brancos desejam morar e eles estão ficando cada vez mais caros, ou mais pessoas se mudam para cá, o que agora parece ser muito menor do que o estimado.