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Aug 20, 2023

Investidores de ações recuam no setor industrial à medida que os retornos diminuem

Patrícia Kirk | 18 de janeiro de 2023 Investir em qualquer tipo de imóvel comercial tem

Patrícia Kirk | 18 de janeiro de 2023

Investir em qualquer tipo de imóvel comercial ficou mais desafiador no ano passado, e isso é verdade até mesmo para o setor industrial, considerado uma das classes de ativos mais fortes pelos investidores hoje. Como resultado de taxas de juros mais altas e preocupações com uma possível recessão, os credores agora estão adotando uma posição mais conservadora em negócios industriais, de acordo com Al Pontius, vice-presidente sênior, diretor nacional de escritórios, indústria e saúde da empresa de serviços imobiliários Marcus & Milichap.

Os números recentes de vendas de investimentos para o setor industrial refletem o impacto de requisitos de capital mais altos e taxas de juros mais altas, que agora estão em média 6,0%, em comparação com uma média de 2,0 a 3,0% há um ano, observa Pontius. No acumulado do ano até novembro, o volume de vendas industriais nos EUA totalizou US$ 137,6 bilhões, uma queda de 3% em relação ao mesmo período de 2021, de acordo com a empresa de dados imobiliários MSCI Real Assets, que estimou o cap rate médio no setor em 5,4. por cento. Enquanto isso, um relatório de mercado de capitais do terceiro trimestre da empresa de serviços imobiliários CBRE estimou que, durante esse trimestre, o volume de vendas industriais caiu 23,6% em comparação com o ano anterior, de US$ 41,1 bilhões para US$ 31,4 bilhões. As vendas de ativos individuais de propriedades industriais caíram 25,7%, para US$ 19,5 bilhões.

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Ainda há uma variedade de fontes de capital no mercado para negócios industriais, incluindo indivíduos com alto patrimônio líquido, instituições, capital estrangeiro e pequenos investidores, observa Stephannie Rodriguez, diretora nacional de serviços industriais da empresa de serviços imobiliários Colliers. Mas eles estão assumindo riscos menores do que antes.

As fontes tradicionais de dívida imobiliária comercial, como bancos e seguradoras de vida, diminuíram os níveis de alavancagem que oferecem devido ao aumento das taxas de juros e à suavização das condições econômicas, acrescenta Jim Koman, CEO e fundador da ElmTree Funds, uma empresa de St. empresa imobiliária de capital privado com sede. De acordo com Pontius, os índices de empréstimo para valor (LTV) disponíveis hoje geralmente variam entre 65 e 75 por cento, dependendo da localização do ativo, condição física e estrutura de arrendamento, em comparação com 70 a 80 por cento um ano atrás.

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Como resultado, os investidores estão se voltando cada vez mais para fontes alternativas de financiamento mais caras para cobertura de dívidas e ações. Os investimentos de capital mezanino e preferencial estão em maior demanda no ambiente de investimento atual do que no passado, diz Koman. Ele observa que essas fontes fornecem LTVs mais altos do que os disponíveis agora nas fontes de empréstimo tradicionais, embora a um custo mais alto. No entanto, o custo e os prazos de financiamento mezanino e ações preferenciais variam amplamente, dependendo das características e perfil de risco do negócio. "Assim, os investimentos de capital mezanino ou preferencial precisam ser analisados ​​e subscritos caso a caso para garantir que sejam acretivos à transação."

Como os custos de construção continuaram a aumentar em todos os mercados, a estruturação da pilha de capital com mezanino ou capital preferencial para projetos de desenvolvimento tornou-se mais comum para o desenvolvimento, observa Jeff DeHarty, vice-presidente sênior de dívida e patrimônio da provedora de serviços de capital Northmarq. Se o veículo de empréstimo permitir, alguns investidores institucionais agora estão fornecendo financiamento mezanino, pois é uma alternativa de investimento comparativamente mais atraente ao financiamento de capital porque produz um rendimento maior de 11 a 14 por cento com um risco menor, acrescenta Pontius.

Devido à crescente demanda, vários fundos de ações e dívidas focados no setor industrial estão levantando fundos ativamente, diz Koman. Seu foco tende a ser consistentemente em ativos imobiliários de logística, especialmente hubs de última milha.

A angariação de fundos de capital em geral, no entanto, diminuiu à medida que os consultores redefiniram as expectativas de retorno e as estratégias de investimento com base nas mudanças nas condições do mercado, diz Chris Riley, presidente dos mercados de capitais industriais e logísticos dos EUA da CBRE. Ele observa que a captação de recursos ainda em andamento visa aumentos menores e permite mais tempo para garantir o capital necessário.