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Aug 26, 2023

Conheça o novo normal em investimentos imobiliários comerciais

Durante a maior parte dos últimos 15 anos, o mercado imobiliário e de capitais imobiliários

Durante a maior parte dos últimos 15 anos, os mercados imobiliários e de capitais imobiliários se beneficiaram do gerenciamento de crises. O Federal Reserve, ao manter as taxas de juros muito baixas e gerar demanda, garantiu que as avaliações dos ativos pudessem continuar subindo. Recentemente, ao reverter o curso e aumentar acentuadamente a taxa dos fundos federais, no entanto, sinalizou que sua ajuda tem um limite.

À medida que um novo normal surge, muitos patrocinadores e investidores imobiliários revisarão suas estratégias de capital para se ajustarem adequadamente. Arranjos financeiros mais flexíveis, como ações preferenciais e financiamento mezanino, podem ajudar a aliviar a pressão sobre os ativos que foram financiados a taxas baixas e valores mais altos. Se os patrocinadores, investidores e credores puderem intensificar a cooperação e adiar os planos de saída para posicionar melhor os projetos para condições e oportunidades em mudança, talvez resultados mais graves possam ser evitados.

Em 2022, os mercados imobiliário e de capitais imobiliários sofreram sua terceira maior disrupção em apenas 15 anos. A crise financeira global, a pandemia do COVID-19 e as recentes taxas de inflação em máximas de 40 anos são os proverbiais cisnes negros das finanças. Os dois primeiros compreendem uma era de crise para os mercados imobiliários que desencadeou a forte resposta do Federal Reserve em um esforço para evitar uma maior turbulência econômica, até o ano passado, quando a inflação explodiu e deu início a um problema que os mercados imobiliários não enfrentam há anos. : liquidez drenando para fora do sistema.

O aumento das taxas de juros no ano passado e as conseqüentes perturbações do mercado já produziram alguns ativos problemáticos. À medida que a liquidez dos bancos diminui devido a restrições regulatórias e internas de subscrição, os compradores esperam para tentar tirar proveito dessa dificuldade, o private equity reúne fundos de dívida para ir atrás de tomadores de empréstimos e ativos vulneráveis ​​e aumenta a pressão para que os proprietários se tornem mais criativos para ajustar seu capital pilhas. Isso é especialmente verdadeiro para aqueles com empréstimos vincendos ou de taxa variável, bem como fundos que enfrentam resgates crescentes de investidores.

Extensões de empréstimos, exercícios e acordos de tolerância são normalmente a primeira linha de defesa e podem fornecer alívio crítico, especialmente para propriedades com fundamentos fortes. Se a inflação persistente levar a um período sustentado de taxas mais altas durante o qual as avaliações de ativos caem, outras estratégias de capital, como empréstimos intermediários e ações preferenciais, podem se tornar mais desejáveis. Em alguns casos, isso será necessário para reduzir a relação entre empréstimo sênior e valor para persuadir os credores seniores a permanecerem em um projeto. Em outros, pode ser melhor buscar capital alternativo.

Empréstimos intermediários e ações preferenciais têm sido o financiamento subordinado preferencial para proprietários que precisam de fundos adicionais para reestruturar e/ou recapitalizar seus projetos com o objetivo de obter termos mais viáveis ​​dos bancos em empréstimos seniores. Ambos, especialmente ações preferenciais, oferecem flexibilidade de personalização que pode beneficiar todas as partes interessadas. Os empréstimos intermediários são amplamente vistos como mais padronizados, menos complicados e, como resultado, mais negociáveis.

Com empréstimos intermediários, as questões tributárias são menos assustadoras do que as ações preferenciais, que tendem a ter mais variáveis. Como dívida, no entanto, os empréstimos intermediários podem levantar questões de aprovação e coordenação com os credores seniores, não importando outras questões, como vencimento de prazo relativamente curto e pagamentos mensais do principal.

O capital preferencial normalmente oferece mais flexibilidade do que os empréstimos intermediários, incluindo o potencial para o provedor de capital estruturar seu retorno de várias maneiras e/ou para o patrocinador obter tempo e liquidez adicionais para estabilizar seu projeto. As ações preferenciais tendem a ser mais caras, mas à medida que os mercados imobiliários se adaptam ao novo normal, o aumento da flexibilidade oferecida pelas ações preferenciais pode valer a pena para projetos que precisam de mais tempo para se recuperar. Além disso, a concorrência entre credores não bancários pode exercer alguma pressão para baixo sobre o custo e outros termos do capital preferencial e do capital mezanino.