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Aug 19, 2023

Como planos de private equity para capitalizar em dificuldades imobiliárias comerciais

Durante uma aparição em 3 de maio na Bloomberg TV, o presidente e COO da Blackstone (BX)

Durante uma aparição em 3 de maio na Bloomberg TV, o presidente e COO da Blackstone (BX), Jonathan Gray, parecia alegre, apesar de seu sobrenome, ao divulgar o recente fundo de investimento imobiliário global de sua empresa de private equity, BREP X, que fechou uma rodada de arrecadação de US$ 30,4 bilhões em Meio de Abril.

"Achamos que há uma oportunidade real de implantar mais capital", disse Gray. "Acho que a área de crédito privado está realmente em um momento de ouro porque vemos um aperto lá fora."

Para o mundo ilíquido do crédito privado – que fornece dívida para projetos imobiliários comerciais – e o de private equity, a recente agitação no setor bancário regional dos EUA e problemas que assolam o espaço de escritórios no centro da cidade levantaram questões sobre o tipo de retorno que o CRE pode gerar para investidores.

A questão principal é: um momento de ouro é possível nos tempos mais sombrios?

"Estamos em um período significativo de deslocamento", disse Lauren Hochfelder, codiretora executiva do Morgan Stanley Real Estate Investments e chefe do MSREI Americas, durante um fórum do Observador Comercial no final de abril. “Estamos vendo valores de risco e ativos reavaliados diante de nossos olhos, e acho que isso é verdade em todo o universo de investimentos e certamente em todos os imóveis privados, todos os setores, praticamente todos os mercados globais”.

O deslocamento entre mercados e classes de ativos foi impulsionado por vários fatores externos, incluindo a mudança secular no uso de escritórios desde o COVID-19, mas o maior motivo para a angústia foram os aumentos historicamente rápidos das taxas de juros pelo Federal Reserve. Isso fez com que os valores dos ativos caíssem à medida que os custos dos empréstimos disparavam. Os maiores índices de alavancagem dos empréstimos existentes pressionaram os tomadores de empréstimo e, em algumas circunstâncias, impossibilitaram a manutenção dos empréstimos em dia ou o refinanciamento dos empréstimos vencidos sem uma injeção de capital. Além disso, o custo de financiamento de aquisições ou novos desenvolvimentos também disparou, criando uma pausa nos mercados de ações enquanto eles avaliam o cenário fragmentado.

A mudança da maré e a angústia subsequente foram fáceis de ver: Brookfield (BN) deixou de pagar US$ 784 milhões em empréstimos vinculados a dois arranha-céus de Los Angeles em fevereiro; A Blackstone enviou um empréstimo CMBS de $ 270 milhões em um portfólio multifamiliar de Manhattan para serviços especiais em fevereiro; A GFP Real Estate deixou de pagar um empréstimo de US$ 130 milhões em títulos lastreados em hipotecas para a 515 Madison Avenue em dezembro; e no mês passado a RXR deixou de pagar um empréstimo de $ 260 milhões na 61 Broadway.

“O pano de fundo é um cenário provável em que vemos mais sofrimento do que vimos desde a Grande Recessão, e talvez até mais sofrimento do que em 2008, 2009 e 2010”, disse Warren de Haan, fundador e sócio-gerente da Acore. Capital, um dos maiores financiadores de imóveis comerciais. "Temos um desequilíbrio de oferta e demanda entre a demanda por dívida imobiliária comercial e a oferta de dívida CRE."

Estima-se que US$ 1,5 trilhão em dívida de CRE vença até o final de 2025, de acordo com um relatório do Morgan Stanley. Essa onda de maturidade chega no momento em que os mercados de capitais têm visto uma grande redução de liquidez impulsionada por uma retração do sistema bancário dos EUA, que experimentou a segunda, terceira e quarta maiores falências de bancos comerciais na história americana desde março e está se preparando para para potencialmente mais nos próximos meses.

Dado que os bancos regionais (aqueles com US$ 10 bilhões a US$ 160 bilhões em ativos) representam quase 14% dos empréstimos imobiliários comerciais, a retração do capital da dívida do sistema em um momento em que esse dinheiro é necessário para pagar bilhões em vencimentos não é exatamente uma mistura apetitosa para investidores ou proprietários.

"Se tudo isso acontecer junto, você terá uma liquidez significativamente menor nos mercados de dívida, uma enorme parede de vencimentos vencendo, um ambiente de taxa de juros mais alta, o que significa declínio dos valores, e você terá uma crise bancária ao mesmo tempo, o que significa que a quantidade de sofrimento que esperamos ver no sistema será exponencialmente maior do que vimos na última década", disse de Haan ao CO.