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Jun 13, 2023

Taxa de inadimplência CMBS salta 7 por cento em maio

A taxa de inadimplência do CRED iQ para CMBS para o mês de maio aumentou para o

A taxa de inadimplência do CRED iQ para CMBS no mês de maio aumentou pelo quarto mês consecutivo para 4,2%.

A taxa de inadimplência foi 28 pontos base maior do que a taxa do mês anterior de 3,93 por cento, igual a um aumento de 7 por cento. A taxa de inadimplência do CRED iQ aumentou aproximadamente 29% desde o início de 2023 como resultado dos ventos contrários enfrentados pelo setor imobiliário comercial.

Os principais impulsionadores do aumento da inadimplência incluem mais dificuldades no setor de escritórios e um ambiente de refinanciamento mais rígido para empréstimos que vencem no vencimento.

A taxa de inadimplência é igual à porcentagem de todos os empréstimos inadimplentes com serviços especiais e empréstimos inadimplentes sem serviços especiais para o universo de amostra do CRED iQ de mais de US$ 600 bilhões em empréstimos CMBS conduit e single-asset single-mutuário (SASB).

A taxa de serviço especial do CRED iQ, igual à porcentagem de empréstimos CMBS que estão com o administrador especial (inadimplente e não inadimplente), aumentou mês a mês para 6,01 por cento, de 5,39 por cento. Após uma ligeira queda em abril, a tarifa do serviço especial manteve a trajetória de alta iniciada em dezembro de 2022, quando a tarifa atingiu 4,62%. Agregando os dois indicadores de inadimplência – taxa de inadimplência e taxa de serviço especial – em uma taxa geral de inadimplência (inadimplência mais porcentagem de serviço especial) é igual a 6,43% dos empréstimos CMBS com serviços especiais, inadimplentes ou uma combinação de ambos.

A taxa angustiada de abril foi igual a 6,08%, 35 pontos-base abaixo da taxa angustiada de maio. O salto mês a mês nas taxas gerais de inadimplência reflete aumentos nas taxas de inadimplência e serviços especiais. As taxas de inadimplência geralmente são ligeiramente mais altas do que as taxas de serviço especial, já que a maioria dos empréstimos inadimplentes também está com o administrador especial.

Os dados de maio revelaram turbulência adicional para o setor de escritórios, para o qual a taxa de inadimplência em nível de propriedade subiu para 3,98%, em comparação com 3,81% em abril. Um dos maiores empréstimos relatados como inadimplentes foi uma hipoteca sênior de taxa fixa de $ 783 milhões garantida pela 375 Park Avenue, uma torre de escritórios de 38 andares e 830.928 pés quadrados no centro de Manhattan. O empréstimo não pagou na data de vencimento programada para maio e, posteriormente, foi transferido para um serviço especial para executar uma modificação, que estendeu a data de vencimento do empréstimo por um ano, entre outros termos.

Financiamento adicional para a propriedade 375 Park incluiu $ 217 milhões em dívida mezanino que também foi estendida. Uma cura de inadimplência de curto prazo é provável devido ao fechamento da modificação; no entanto, o default de vencimento exemplifica as águas agitadas diante dos iminentes vencimentos da dívida dos escritórios.

Talvez mais preocupante tenha sido a inadimplência de 30 dias de uma hipoteca de $ 275 milhões garantida pelo EY Plaza, uma torre de escritórios de 920.308 pés quadrados no centro de Los Angeles. O empréstimo foi transferido para serviço especial em abril devido a um pagamento não pago. Semelhante ao 375 Park, o EY Plaza tem financiamento mezanino (US$ 30 milhões).

No entanto, a principal diferença do ponto de vista do crédito é que o EY Plaza está sobrecarregado por dívidas com taxas flutuantes, o que destaca mais os problemas com a cobertura do serviço da dívida do que o risco de refinanciamento.

A taxa de inadimplência para propriedades de escritório tem sido a mais volátil entre os tipos de propriedade.

A taxa de inadimplência de hospedagem (4,55 por cento) exibiu um aumento modesto mês a mês, mas caiu anualmente. A taxa de inadimplência no varejo (7,59 por cento) é maior do que a taxa de abril, mas exibiu sinais de estabilização com a recente liquidação de empréstimos garantidos por shoppings regionais.

A taxa de inadimplência multifamiliar (1,87 por cento) exibiu aumentos ano a ano, mas permanece relativamente mais baixa do que outros principais tipos de propriedade. Industrial (0,34 por cento) e self-storage (0,00 por cento) continuaram a superar a perspectiva de inadimplência em maio.

Pivotando para taxas de serviço especiais por tipo de propriedade, os empréstimos para escritórios exibiram a maior atividade. A taxa de serviço especial para empréstimos garantidos por propriedades de escritório aumentou para 6,08%, em comparação com 5,57% em abril. Com sua taxa agora acima de 6%, a taxa de manutenção especial do escritório é quase o dobro do nível de 12 meses atrás.