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Aug 24, 2023

Empréstimos mezanino: evitando surpresas em execuções hipotecárias

A pandemia de COVID trouxe consigo um aumento significativo no empréstimo mezanino

A pandemia de COVID trouxe consigo um aumento significativo na inadimplência de empréstimos mezaninos e um cenário legal frustrantemente imprevisível para credores e tomadores de empréstimos mezaninos. Durante a pandemia, os mutuários intermediários podem ter pensado que estavam protegidos pela moratória de execução hipotecária exigida pelo estado de Nova York. Como se viu, os mutuários intermediários não estavam protegidos por essa moratória porque o Uniform Commercial Code (UCC), que rege os empréstimos intermediários, fornece um mecanismo "quase" de execução hipotecária - uma venda da participação societária penhorada no proprietário do imóvel - que opera fora do sistema judiciário. Certos mutuários intermediários, no entanto, conseguiram evitar tais execuções hipotecárias "quase" com a ajuda do sistema judicial, conforme discutido abaixo.

O aumento da inadimplência de empréstimos mezaninos também criou uma nova classe de acionistas inesperados: os credores mezaninos que acabam detendo o patrimônio após uma execução hipotecária da UCC e, assim, assumindo a responsabilidade por projetos de construção ou desenvolvimento para os quais estão mal preparados para administrar e pelo reembolso dos empréstimos hipotecários mais tradicionais garantidos pelos ativos imobiliários subjacentes frequentemente em dificuldades. Embora os credores intermediários sempre corressem o risco de se tornar detentores de ações, em tempos econômicos melhores o risco era muito menor. O aumento da inadimplência de empréstimos mezaninos decorrente primeiro da pandemia e agora do aumento das taxas de juros e da desaceleração do mercado imobiliário colocou muito mais credores mezaninos na posição de patrocinador do projeto do que o previsto antes de março de 2020.

Nesse ambiente, tanto os mutuários quanto os credores mezaninos devem avaliar os desafios e as oportunidades que surgem quando um empréstimo mezanino está inadimplente.

Empréstimos intermediários: maior retorno com uma captura

Os empréstimos intermediários são fontes de recursos adicionais quando os recursos dos empréstimos hipotecários e do patrimônio líquido não são adequados para atender às necessidades de financiamento dos mutuários. Os empréstimos intermediários são atraentes para os credores porque geralmente vêm com taxas de juros mais altas do que os empréstimos hipotecários tradicionais. Como sempre, não existe almoço grátis: os juros mais altos trazem consigo um risco maior.

Ao contrário dos empréstimos hipotecários tradicionais, que são garantidos por interesses em imóveis, os empréstimos mezzanine são garantidos por participações societárias no proprietário do imóvel/mutuário hipotecário. O processo de execução de um empréstimo mezanino inadimplente é regido pela Seção 9-610(a) da UCC, que estabelece que "após a inadimplência, uma parte garantida pode vender, arrendar, licenciar ou de outra forma alienar qualquer ou toda a garantia em seu presente condição ou após qualquer preparação ou processamento comercialmente razoável". Quando um credor mezanino executa a hipoteca, ele inicia uma "venda UCC" da participação societária prometida no mutuário hipotecário. Se nenhum comprador se manifestar durante o processo de venda da UCC para pagar mais pelo patrimônio, o credor mezanino frequentemente acabará possuindo o próprio patrimônio por meio de uma oferta de crédito. Com o patrimônio vem a responsabilidade de desenvolver e/ou operar a propriedade e de pagar o empréstimo hipotecário.

Execuções hipotecárias de mezanino durante a COVID: dois estudos de caso

A jurisprudência relativa às execuções hipotecárias da UCC não foi bem desenvolvida. A pandemia trouxe algumas decisões judiciais interessantes - e conflitantes - que borraram a distinção entre uma execução hipotecária tradicional e uma venda UCC iniciada após a inadimplência de um empréstimo mezanino.

Em um caso, 1248 Assoc. Mezzii LLC v. 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405 em *1 (Sup Ct. NY 18 de maio de 2020), o autor, um mutuário de empréstimo mezanino, buscou uma liminar para impedir que o credor réu realizasse uma venda da associação do autor juros sobre o imóvel financiado após a inadimplência do autor. O autor argumentou que a ordem executiva de 20 de março de 2020 do ex-governador Andrew M. Cuomo, que impôs uma moratória sobre execuções hipotecárias residenciais e comerciais, aplicada para impedir a execução hipotecária da UCC. O credor contestou que a ordem executiva era inaplicável, pois tratava de execuções hipotecárias de bens imóveis, um processo judicial, enquanto a venda em questão era para alienação de garantia de acordo com o Artigo 9 do UCC e, portanto, um processo extrajudicial. O tribunal ficou do lado do credor, explicando que a ordem executiva "aborda a execução de uma execução judicial ordenada, [mas a] venda dos interesses penhorados neste assunto resulta do acordo das partes, conforme orientado pelo UCC" e, portanto, não afetado pela ordem executiva.